Intervento al Convegno del 18 ottobre 2018 – Condominio Italia Expo Bologna Fiere
a cura del Dott. ANDREA TOLOMELLI – Presidente Nazionale ABICONF
Il Legislatore, anche in sede di riforma dell’Istituto del Condominio, non ha ritenuto prevedere rigorose forme di tenuta della contabilità condominiale al pari di quanto previsto per le società commerciali, probabilmente sulla base della considerazione che la gestione condominiale si rivolge ad un pubblico variegato, non comporta di per sé finalità commerciali di lucro e può essere tenuta anche direttamente da meri condomini; la cosiddetta figura dell’Amministratore non professionista prevista dall’articolo 71 bis, secondo comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile. In questa sede, sul punto, mi limiterò ad osservare criticamente che, nell’ambito delle contabilità di Condominio possono transitare anche somme considerevoli di denaro (si pensi, in particolare, ai condomini con riscaldamento e più servizi in comune, oppure ai casi di opere straordinarie) e, pertanto, è un palese controsenso normativo che questi Condomini possano essere gestiti da Amministratori non professionisti, senza precise disposizioni sulla tenuta della contabilità in maniera da renderla intellegibile e soprattutto verificabile e raffrontabile negli anni.
Ciò detto, dobbiamo, comunque, annotare una maggior attenzione del Legislatore riformatore alla tematica della contabilità con l’introduzione all’articolo 1130 – bis del c.c. che prevede, per l’appunto che: il rendiconto condominiale dovrà contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. È poi previsto un registro di contabilità, un riepilogo finanziario nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’articolo 1130 n° 7 c.c. prevede che, nel registro di contabilità siano annotati (entro trenta giorni dall’effettuazione) in ordine cronologico tutti i singoli movimenti in entrata ed in uscita, in maniera da offrire così uno strumento di veloce riscontro con la scheda del conto corrente condominiale, di cui l’art. 1129 c.c. n° 7, ne prevede l’obbligatoria apertura ed utilizzazione, punendo, poi, al comma 12, del medesimo articolo, come gravissima irregolarità di gestione la mancata attivazione o utilizzazione di uno specifico conto corrente per ogni Condominio.
Ricordo infine che, l’articolo 1138 c.c., comma primo, annovera nelle facoltà dell’Assemblea dei condomini la possibilità di disporre specifiche ed ulteriori regole afferenti all’amministrazione del Condominio, nell’ambito del Regolamento di Condominio, ad integrazione di quanto previsto generalmente dagli articoli precedentemente citati.
È interessante, poi, osservare come di recente il Tribunale di Roma, V sezione, del 2 ottobre 2017, nella causa iscritta al Ruolo Generale n° 76740 ha affermato che, il rendiconto predisposto dall’Amministratore risponde all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati, non necessitando l’adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società. Ciò nonostante è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che ad avviso del Tribunale capitolino sono necessari e/o opportuni quali: l’esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del Condominio con l’indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l’elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo di trattamento fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario). Inoltre l’Amministratore dovrà, sempre ad avviso del Tribunale, indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), l’elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
E’ poi interessante osservare come il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza del 26 maggio 2014 abbia ritenuto il Registro di Contabilità documento eventualmente provante in ordine alla destinazione dei fondi giacenti sul conto corrente condominiale al pari della degli estratti conto bancari, cosi: “Il conto corrente condominiale (previsto obbligatoriamente dall’art. 1129 c.c.) non è altro che un conto su cui vanno a confluire le somme versate da tutti i condomini, e va escluso che su di esso possa ritenersi impressa una specifica destinazione. Di conseguenza, qualora il condominio per il tramite dell’Amministratore pro tempore non abbia assolto all’onere probatorio di fornire prova documentale (ad esempio, con la produzione di copia del registro di contabilità previsto dall’art. 1130 c.c. o degli estratti conto bancari) che su detto conto non vi siano somme di pertinenza dei condomini morosi (in riferimento all’obbligo di preventiva escussione di questi ultimi imposto dall’art. 63 disp. att. c.c.) dette somme devono ritenersi pignorabili, e il relativo saldo può essere assegnato a soddisfazione del credito vantato dal creditore procedente”.
Ciò detto, pur ritenendo quanto mai necessaria ed auspicabile la determinazione di “linee guida” per la redazione della contabilità di Condominio che, potrebbero essere oggetto in primis di un intervento di precisazione legislativa o in subordine di confronto tra le Associazioni di categoria degli Amministratori di Condominio, è quanto mai più che opportuno da parte dell’Amministratore di Condominio prestare la massima attenzione nella formulazione della nota sintetica al bilancio con la quale potranno essere fornite utili “chiavi di lettura” dei propri elaborati evitando così che possano insorgere contrasti e/o divergenze.
Allo scopo si richiama anche la sentenza del Tribunale di Torino n° 2528 del 4 luglio 2017 a mente della quale: “In tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata”.
Ai sensi del nuovo articolo 1130 bis, primo comma c.c. i singoli condomini hanno il diritto di consultazione – ed estrazione di copia – dei documenti di contabilità e quindi anche del Registro di contabilità presso lo studio dell’Amministratore e/o altro luogo da questi annualmente indicato ex art. 1129, 2° comma, c.c.
A tal proposito, si rileva che, ai sensi dei citati articoli 1130 bis, primo comma c.c., e 1129, secondo comma, c.c., il singolo condomino dovrà corrispondere al Condominio un eventuale rimborso spese per le copie dei documenti da lui richieste. Così sul punto è interessante il pronunciamento della Corte di Cassazione nella sentenza n° 4686 del 28 febbraio 2018 a mente della quale: L’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministrazione del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale. In tema di impugnazione di delibera assembleare, il profilo di doglianza secondo cui il compenso deciso per il rilascio di copia degli atti inerenti la gestione condominiale sia di “elevatissimo ed oscillante importo” e riveli, perciò, un “carattere dissuasivo e deterrente” rispetto all’esercizio del diritto di controllo sulla gestione attribuito al singolo partecipante, sollecita un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall’assemblea, bensì sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l’eccesso di potere dell’organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante. “
Sempre in virtù del suddetto articolo 1130 bis c.c. al secondo comma, i singoli condomini possono anche nominare un Consiglio di Condominio, composto da almeno tre condomini nei Condomini con almeno dodici unità immobiliari con funzioni consultive e di controllo.
È pure prevista dall’articolo 1130 bis primo comma c.c. la facoltà per l’assemblea di condominio di nominare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136 2° comma c..c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), un REVISORE che verifichi la contabilità di condominio.