A cura del Dott. ANDREA TOLOMELLI Presidente Nazionale di ABICONF
Il nuovo testo dell’articolo 1130 c.c. al n° 6) in tema di registro anagrafico prevede espressamente che “ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’Amministratore entro sessanta giorni”. Tale disposto va poi combinato con il nuovo articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile ove all’ultimo comma prevede che “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Dall’introduzione di queste novelle discende un dovere in capo tanto a chi vende tanto a chi acquista porzioni immobiliari in Condominio di attivarsi tempestivamente presso l’Amministratore di Condominio per la puntuale comunicazione dei dati anagrafici del proprietario subentrante nonché per la conferma dei dati catastali dell’immobile (eventualmente variati in sede di compravendita per frazionamenti o incorporazioni). Il Legislatore pone, poi, a carico del venditore il particolare adempimento consistente nella formale consegna all’Amministratore dello stabile della copia autentica dell’atto di compravendita a pena della permanenza del vincolo di solidarietà con l’acquirente fino al momento di trasmissione dell’atto all’Amministratore, ex quinto comma art. 66 disposizioni di attuazione al codice civile, salva la responsabilità solidare tra dante causa e avente causa per le spese dell’anno in corso e quello precedente come specificatamente previsto dal quarto comma dell’articolo in parola.
Ciò detto può ritenersi che, a seguito dei suddetti disposti di legge, il nuovo proprietario che non si palesi all’Amministratore dello stabile, nel caso non venga quest’ultimo notiziato nemmeno dal venditore nelle forme predette, non potrà dolersi dell’eventuale mancata convocazione all’assemblea dei condomini stante il suo primario inadempimento alla nuova norma di legge che, per l’appunto, prevede la comunicazione di ogni variazione dei dati del registro anagrafico entro sessanta giorni. Il predetto onere è il logico contrappeso all’introduzione del registro anagrafico, a seguito della legge 220/2012 di riforma dell’Istituto del Condominio. Tra l’altro il dante causa, anch’esso inadempiente, rimarrà solidalmente responsabile con l’acquirente per le spese che andranno a maturare.
Per quanto attiene al recupero crediti ed al ricorso per decreto ingiuntivo, ad oggi, in giurisprudenza è ferma la posizione in ordine alla necessità di verificare preventivamente nei registri immobiliari l’esatta appartenenza del bene al soggetto ingiunto. Così la Corte di Cassazione nella sentenza n° 23621 del 9 ottobre 2017, ha sancito che: “in materia condominiale, con relazione alle azioni promosse dall’Amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati solo i proprietari effettivi della proprietà e non anche coloro che possono apparire tali”.