Riforma dei Condomini e politiche
abitative: la proposta strategica di ABICONF
Un pacchetto integrato di riforme per tutelare la proprietà privata, modernizzare il Codice Civile e sbloccare la transizione ecologica ed abitativa del Paese.
Di Andrea Tolomelli – Presidente Nazionale ABICONF (Amministratori di Condominio aderenti a Confcommercio Professioni)
La riforma del settore condominiale rappresenta oggi una priorità strategica assoluta per la tenuta socio-economica e la modernizzazione dell’Italia. Nel nostro Paese si stimano circa 1,2-1,3 milioni di edifici condominiali, che custodiscono oltre 30 milioni di unità immobiliari in cui risiedono circa 45 milioni di cittadini, pari a circa il 75% della popolazione nazionale. L’edilizia condominiale costituisce oltre il 70% degli edifici residenziali ubicati nei centri urbani e nelle aree metropolitane: intervenire sulle norme fiscali, sulle maggioranze assembleari e sull’accesso al credito significa impattare direttamente sul patrimonio e sulla ricchezza delle famiglie italiane.
A fronte di questo scenario, ABICONF indirizza al prossimo Governo Nazionale ed alle Amministrazioni Territoriali un pacchetto organico di proposte strutturate su tre livelli d’intervento fortemente integrati.
1. Livello Nazionale: Riforma della Fiscalità e del Credito Condominiale
1.1 Autonomia Fiscale del Condominio e Programmazione Quinquennale
È urgente definire un sistema incentivante autonomo e dedicato alla figura giuridica ed economica del Condominio, fondato su una pianificazione quinquennale degli incentivi fiscali per garantire la stabilità normativa e finanziaria indispensabile per la valutazione, delibera ed esecuzione delle opere straordinarie.
1.2 Superamento della Logica del “Bonus” e Finanziamento Bancario Diretto
Si propone il passaggio dai contributi a fondo perduto e dai crediti d’imposta soggetti a continue oscillazioni a un modello basato sul sostegno agli interessi sui finanziamenti bancari a lungo termine stipulati direttamente dal Condominio per la riqualificazione energetica. Per rendere operativo questo meccanismo, si rendono necessarie due mirate modifiche al Codice Civile:
A. Modifica dell’Articolo 1136, comma 4, c.c. (Maggioranze Assembleari): integrazione del quarto comma per ricomprendere espressamente i finanziamenti per la riqualificazione energetica tra le deliberazioni ad alto valore strategico (maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2 c.c.), introducendo contestualmente una clausola di salvaguardia per il condomino dissenziente.
Formulazione Proposta — Art. 1136, comma 4, c.c.
«Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle competenze dell’Amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, e la finanziabilità di progetti di ristrutturazione e riqualificazione energetica con accesso al finanziamento del Condominio, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo precedente. Il singolo condomino potrà dissociarsi dagli oneri e responsabilità del finanziamento comunicandolo all’Amministratore e pagando in un’unica soluzione quanto oggetto di finanziamento.»
B. Modifica dell’Articolo 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Fondo Speciale): sostituzione dell’obbligo di accantonamento preventivo dell’intera somma o dei singoli SAL (che paralizza la liquidità delle famiglie) con il principio della determinazione contabile.
Formulazione Proposta — Art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
«All’articolo 1135, comma 1, n. 4 c.c., la parola «costituito» è sostituita da: «determinato contabilmente in relazione ai singoli pagamenti dovuti compresi gli eventuali interessi per eventuali finanziamenti».»
2. Livello Europeo ed Attuativo: Adeguamento alla Direttiva “Case Green”
L’attuazione delle direttive comunitarie sul rendimento energetico nell’edilizia residenziale richiede di prevenire i contenziosi legati all’impatto delle opere sulle parti di proprietà esclusiva.
Tolleranza Legale per il Cappotto Termico (Art. 1120, c. 1, n. 2, c.c.)
La realizzazione del cappotto termico comporta un inevitabile aumento dello spessore delle murature perimetrali, incontrando spesso l’opposizione dei proprietari di terrazze o lastrici solari ad uso esclusivo a causa della riduzione della superficie calpestabile. ABICONF propone di introdurre un obbligo di tolleranza legale che qualifichi espressamente la riduzione della superficie come intervento legittimo.
Formulazione Proposta — Integrazione Art. 1120 c.c.
«Aggiunta di un ultimo comma all’art. 1120 c.c.: L’occupazione dello spazio aereo/superficiale sul lastrico solare o terrazzi per l’isolamento termico delle murature perimetrali non costituisce innovazione vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., purché riduca la superficie calpestabile in misura proporzionata e strettamente necessaria.»
3. Livello Comunale e Territoriale: Politiche Abitative e Patrimonio Pubblico
Per contrastare la grave scarsità di offerta sul mercato della locazione residenziale che colpisce le famiglie nelle aree metropolitane, è necessario un piano straordinario orientato alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico (es. ACER).
3.1 Riqualificazione ed Edilizia Agevolata
Accelerare la ristrutturazione e il riuso degli immobili pubblici attualmente inutilizzabili per carenza di fondi manutentivi, attivando partnership edilizie agevolate e finanziate a supporto della residenzialità.
3.2 Contratti di Locazione con Autorecupero
Promuovere schemi contrattuali innovativi che coinvolgano direttamente gli inquilini nei lavori di manutenzione e ristrutturazione interna degli alloggi. A fronte dell’esecuzione delle opere da parte del conduttore, il contratto prevederà forme di abbattimento del canone, lo scomputo dei costi sostenuti e l’accesso a microfinanziamenti o progetti edilizi agevolati a regia comunale.